Polluants lors de l’achat d’un bien immobilier - que dois-je savoir ?
De nombreux bâtiments suisses ont été construits avec des matériaux qui sont aujourd’hui considérés comme dangereux pour la santé. Le polluant le plus répandu et le plus sévèrement réglementé est l’amiante. Les PCB, les HAP, les paraffines chlorées et d’autres polluants peuvent également jouer un rôle.
Jusqu’en 1990, l’amiante était utilisé dans de nombreux matériaux de construction - dans les colles à carrelage, les revêtements de sol, les enduits ou les produits en fibrociment. Tant que le matériau n’est pas endommagé, il ne présente souvent pas de danger aigu. Mais en cas de transformation ou de déconstruction, des fibres peuvent être libérées - avec des risques pour la santé de toutes les personnes concernées.
Que faut-il prendre en compte avant d’acheter ?
Si vous souhaitez acheter un bâtiment ancien, il est recommandé de clarifier le plus tôt possible la présence éventuelle de substances nocives - idéalement avant même la signature du contrat de vente. Car
- A partir de l’année de construction 1990, l’utilisation de l’amiante est interdite en Suisse. Les bâtiments construits dans les années 1960-1980 présentent un risque particulièrement élevé.
- Les frais d’assainissement en cas de résultat positif à l’amiante peuvent s’élever à plusieurs dizaines de milliers de francs, selon le lieu de découverte et l’ampleur des travaux.
- Le coût d’une analyse de polluants (échantillons et laboratoire compris) se situe généralement entre 900 et 2 000 CHF.
Néanmoins, l’analyse avant l’achat n’est pas légalement obligatoire. Les acheteurs de biens immobiliers doivent donc l’exiger activement eux-mêmes.
Recommandation : vérifiez suffisamment tôt avec le vendeur si vous pouvez demander une analyse de l’amiante. Dans de nombreux cas, cela est accordé - les frais sont généralement à la charge de l’acheteur.
Quels sont mes droits en tant qu’acheteur ?
Si aucune disposition particulière n’est prévue dans le contrat de vente, le Code des obligations s’applique. Celui-ci prévoit que les vendeurs sont responsables pendant deux ans des défauts découverts ultérieurement - y compris des substances nocives comme l’amiante.
Toutefois, dans la pratique, il est courant, pour les biens immobiliers anciens, d’exclure par contrat tous les droits de garantie. Ainsi, le vendeur n’est plus responsable que si le défaut a été dissimulé de manière dolosive - c’est-à-dire s’il savait qu’il y avait de l’amiante, mais qu’il a sciemment omis de le déclarer. La preuve de cette intention est toutefois difficile à apporter et difficilement applicable en justice.
Conclusion : celui qui achète un bien immobilier “tel quel” assume également le risque d’éventuelles substances nocives. Il est donc d’autant plus important de se renseigner de manière responsable avant l’achat.
J’ai déjà acheté - et j’ai découvert de l’amiante. Que faire maintenant ?
Si de l’amiante est découvert après la signature du contrat, les possibilités d’action sont limitées - en particulier si une exclusion de garantie a été inscrite dans le contrat. La plupart du temps, il n’est possible de faire valoir des droits que s’il est prouvé que le vendeur connaissait la présence d’amiante et qu’il l’a délibérément dissimulée.
En règle générale, l’acheteur doit assumer lui-même les coûts d’une rénovation. Il est maintenant important d’entreprendre les bonnes démarches :
- Ne pas entreprendre de travaux tant qu’il n’a pas été déterminé s’il y a de l’amiante.
- Contacter un expert en diagnostic des polluants afin de prélever des échantillons et de clarifier les résultats.
- Si le résultat est positif, faire procéder à un assainissement par une entreprise spécialisée. Le respect des prescriptions légales est obligatoire.
Lors d’interventions plus importantes, comme la rénovation d’une salle de bain ou d’une cuisine, un résultat positif à l’amiante est particulièrement critique. Les coûts d’un désamiantage peuvent alors rapidement dépasser 5’000 à 10’000 CHF.
Qu’est-ce qu’un contrôle de bâtiment ?
Un contrôle de bâtiment - souvent appelé analyse des polluants - sert à vérifier de manière structurée la présence de polluants de construction. Pour ce faire, une visite de l’objet est effectuée, les matériaux potentiellement concernés sont échantillonnés et les résultats sont documentés dans un rapport. L’analyse peut se concentrer sur les aspects suivants :
- Risques pour la santé des utilisateurs ou des occupants (par exemple amiante floqué, produits faiblement agglomérés)
- Risques financiers liés aux transformations (par exemple, colles à carrelage, enduits, matériaux d’isolation)
Selon l’ampleur du projet - rénovation, transformation ou simple changement de propriétaire - il peut être utile d’établir un “diagnostic utilisation normale” ou un “diagnostic avant démolition/transformation”.
Un contrôle du bâtiment permet de clarifier la situation - pour l’acheteur, le vendeur et le planificateur. Ici, vous en apprendrez plus sur le contrôle des bâtiments et pourrez directement placer une demande.
Conclusion
Lors de l’achat d’un bien immobilier, ce n’est pas seulement la situation qui est déterminante - mais aussi ce qui se cache dans le bâtiment. L’amiante et d’autres polluants du bâtiment peuvent avoir des conséquences importantes lors de transformations. Une analyse des polluants n’est pas une obligation légale - mais c’est une démarche responsable qui permet d’éviter des coûts ultérieurs élevés.
En étant au clair suffisamment tôt, on peut planifier plus sûrement - pour soi-même, pour sa propre santé et pour son avenir financier.
Autres questions relatives à la vente et à l’achat de biens immobiliers
Comment puis-je identifier un risque d'amiante - même sans analyse de laboratoire ?
L’année de construction est un indice clair : si le bâtiment a été construit ou rénové avant 1990, il y a en principe suspicion d’amiante. L’amiante a été particulièrement utilisé dans les colles à carrelage, les enduits, les plaques de fibrociment, les mastics et les revêtements de sol. Une évaluation visuelle n’est toutefois guère possible pour les non-initiés - de nombreux matériaux ont un aspect discret. Sans analyse, il n’est donc pas possible d’exclure un risque avec certitude.
Combien coûte une analyse d'amiante et qui la prend en charge ?
Le coût d’une analyse professionnelle de l’amiante dans une maison individuelle se situe généralement entre 900 et 2 500 CHF, selon la taille de l’objet et le nombre d’échantillons. Si l’analyse est commandée avant l’achat, c’est généralement l’acheteur qui en supporte les frais. Les vendeurs ne les prennent en charge que volontairement, par exemple pour promouvoir la vente. En cas de travaux de rénovation importants, une analyse de l’amiante peut être prescrite par la loi.
Que se passe-t-il en cas de résultat positif ?
Un résultat positif ne signifie pas nécessairement qu’il faut agir - dans la mesure où aucune intervention n’est prévue sur les éléments de construction concernés. En revanche, en cas de transformation, il y a obligation d’assainissement. Celui-ci doit être effectué par une entreprise spécialisée, en respectant toutes les consignes de sécurité. Les coûts sont en principe à la charge du propriétaire.
Existe-t-il des subventions ou des assurances qui peuvent aider ?
Les frais d’assainissement liés à la présence d’amiante ne sont généralement pas assurés. En Suisse, il n’existe pas non plus d’aides ou de subventions pour les travaux d’assainissement liés à l’amiante ou aux substances nocives. Dans certains cas, les assurances immobilières peuvent prendre en charge les dommages consécutifs ou les démolitions - cela doit être clarifié au cas par cas.
Qu'en est-il des appartements en copropriété ?
Dans le cas d’une propriété par étage, des éléments de construction communs peuvent également être concernés - par exemple les façades, les plafonds ou les conduites. Une analyse des substances nocives devrait être convenue avec l’administration. Tous les copropriétaires supportent proportionnellement les coûts des analyses et des éventuels travaux d’assainissement dans la propriété commune.
Un autotest avec le kit amiante est-il suffisant ?
Un kit amiante permet une analyse rapide et peu coûteuse d’échantillons de matériaux. Il ne fournit toutefois pas de rapport officiel sur les polluants et ne suffit pas pour les demandes de permis de construire ou les clarifications juridiques. Pour obtenir des conclusions fermes, il est nécessaire de faire établir un diagnostic par un expert en diagnostic des polluants reconnu.
Le kit amiante peut convenir lorsque, par exemple, un abri à vélos est doté d’un toit en Eternit et qu’il est facile de prélever un échantillon. Bien entendu, cela doit se faire en accord avec les parties à l’achat.
A quoi dois-je faire attention en tant que vendeur ?
Les vendeurs sont bien avisés de déclarer ouvertement les substances nocives connues - surtout en cas de soupçon d’amiante. En cas de dissimulation dolosive, des revendications juridiques peuvent survenir ultérieurement. Celui qui présente une analyse des substances nocives crée la transparence et renforce la confiance des acheteurs potentiels.